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工務店ができる空き家活用とは?具体的事例を紹介

2022.07.12

コラム

現在日本の空き家状況が問題になっていることをご存知でしょうか?

空き家は年々増加傾向にあり、様々な問題を起こす可能性があり、国も深刻的な問題として捉えています。

しかし工務店では、その空き家の問題をビジネスとして捉えることもできます。

本記事で、日本の空き家の問題の詳細と工務店ができる空き家の活用方法をご紹介します。

日本の空き家問題

日本の空き家の状況は、総務省統計局が集計したデータによると、平成30年には846万戸、空き家率は13.6%と過去最高の数字になっています。

この数字は、昭和63年から平成30年の30年間にかけて425万戸増加している結果になっています。

また、空き家の種類の内訳は以下の通りです。

  • 「賃貸用の住宅」が431万戸(50.9%)
  • 「売却用の住宅」が29万戸(3.5%)
  • 「二次的住宅」が38万戸(4.5%)
  • 「その他の住宅」が347万戸(41.1%)

その他の住宅とは、転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅のほか、空き家の区分の判断が困難な住宅などを含んでいます。

空き家が与える近隣への影響

老朽化が侵攻しやすい

空き家は、建物の老朽化が早い特徴があります。

建物は人の出入りがないと湿気がこもり、木造部などにカビや腐食が発生し、金属部にはサビを発生させる原因となります。

また、人が住んでいれば手入れもしますが、空き家では手入れは中々難しいのが現状です。

そのため、人が住んでいない空き家は老朽化が早くなってしまうのです。

近隣に悪影響

空き家の老朽化が進めば、近隣に悪影響を与えるリスクもあります。

老朽化が進むことで、悪臭や害虫・害獣が発生する可能性が高くなります

そのような事態になれば、近隣住民にも被害が及ぶこともあるでしょう。

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また、老朽化が進めば、見た目も悪くなるので、景観的にも地域に悪影響を与えることにもなります。

倒壊のリスク

空き家の老朽化が進めば、建物の強度も弱くなります

そのため、強風や大雪、地震によって倒壊のリスクが高く、非常に危険です。

また倒壊のリスクだけでなく、台風によって瓦屋根が飛んで通行に当たるなどの、小さな破損でもリスクがあります。

注意

そのような事態になれば、損害賠償責任にもなってしまいます

空き家が与える持ち主への影響

資産価値が下がる

建物は年数が経てば、価値が下がっていきます。

木造の建物の価値は新築で100%と見た場合、10年で45%、20年で15%、25年も経てば残存価値がほとんど無くなるともいわれています。

使用せずにただ持っているだけでは、資産価値を下げているだけなので非常にもったいないことなのです。

固定資産税を払い続ける

不動産を所有すると、固定資産税を支払う義務が発生します。

納税額は建物によって異なりますが、少ない額でも住んでいない住宅で固定資産税を支払うことは非常にもったいないです。

また、固定資産税は住宅であれば、特例によって減税されるケースがありますが、空き家と認定されてしまうと、特例が適用されず固定資産税が増加する可能性もあるのです。

得られる利益を逃している

空き家の放置は、得られる利益を逃している可能性があります

空き家は、所有しているだけでは、固定資産税の支払いで損失でしかありません。

しかし、空き家を活用することで利益を得られる可能性もあります。

空き家には、活用方法がありますのでただ所有しているのではなく、しっかりと活用方法を検討することが重要なのです。

工務店ができる空き家の活用方法

空き家を賃貸に出す

工務店ができる空き家の活用方法として、空き家を賃貸に出すという方法があります。

また、賃貸に出す方法として2通りのパターンがあります。

  1. 空き家の所有者から、空き家を購入する
  2. 空き家の所有者から、空き家を借りる

1の「空き家の所有者から、空き家を購入する」の場合は、入居者から入る家賃が収入になります。

2の「空き家の所有者から、空き家を借りる」の場合は、入居者から入る家賃から空き家の所有者に支払う家賃を引いた額が収入になります。

空き家を賃貸に出す際に、空き家の状態を確認し、賃貸に出せるか検討をする必要があります。

注意

年数が経過して老朽化が進んでいればリフォームをするか、または建て替えることも視野に入れる必要があります。

更地にして土地活用をする

空き家の老朽化が進みすぎてリフォームに多額の費用がかかる場合は、更地にして別な用途で土地活用をする方法もあります。

土地活用には以下の例があります。

  • 太陽光発電
  • トランクルーム
  • 月極駐車場・コインパーキング
  • 貸し農園   etc…

上記は一例ではありますが、土地の活用方法はたくさんあるので、地域性を活かしその土地にあった活用方法を検討するとよいでしょう。

行政・地方自治体の取り組み

空き家バンク

空き家バンクとは地方自治体がWEB上で空き家の物件情報を公開し、空き家を購入したいもしくは借りたいという人をマッチングするサービスです。

地方は、人口の減少と空き家物件の急増を問題視しており、地方の活性化を目的に空き家

バンクという施策をはじめました。

現在、「田舎に暮らしたい」「退職後はのんびり暮らしたい」という人が増加傾向にあります。

そのような地方移住希望者を対象に、空き家バンクの利用を推進しています。

DIY型賃貸

空き家の賃貸利用を促進するために、政府は「DIY型賃貸」という制度を推進しています。

DIY型賃貸とは、借り手側が入居後、費用を負担し修繕・リフォームを行ったとしても退去時に現場回復をしなくてもよいという制度です。

DIY型のメリットとして、貸し手にとっては修繕費をかけずに済むことがあげられます。

空き家を賃貸に出したいけど、経済的な理由で修繕できずにいる空き家所有者も多くいますが、DIY型賃貸の制度でそのような問題も解消されます。

また、借り手側のメリットとしては自分の生活スタイルに合わせた空間造り、自分好みの家造りが可能になるメリットがあります。

空き家を公的に活用する

地方自治体の中には、空き家を公的に活用する例も増えています。

公的に利用する例として、以下のものがあります。

  • 空き家を避難所や備蓄倉庫として活用する
  • 公民館や図書館として活用する
  • コミュニティスペースとして活用する

このように、地方自治体も空き家の活用について積極的に取り組んでいるところもあるので、空き家の活用方法を相談してみることも一つの方法です。

空き家活用への補助金制度

空き家の活用を促進するために、補助金制度を設けている地方自治体もあります。

例として、空き家の改修工事に対して工事費の2分の1以内で上限50万円の補助金を支給する自治体もあります

地方自治体によって補助金制度の内容は異なりますが空き家の活用を考えるのであれば、お住まいの地方自治体に問い合わせることをおすすめします。

まとめ

空き家は年々増加しているので、今の日本では大きな問題の一つになっています。

しかし、空き家の活用方法はたくさんあり、事例も多くなっています

ただ、空き家は所有しているだけでは、何も生み出せず持ち主にとっては負債になりかねません。

また、持ち主だけの問題ではなく、近隣住民にも悪い影響を与える可能性もあります。

しかし空き家は活用方法によって、大きな価値を生み出せる資産に変わることは確かです。

新築物件が伸び悩む中、空き家を活用した需要は増えていくと考えられます。

工務店として、リフォーム・解体・建て替えはだけでなく、活用方法の提案をすることが必要になってくることでしょう。

 

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