Column コラム

トラブル回避に必然。建築業の工事区分表、A工事・B工事・C工事を理解する!

2022.07.08

コラム

一言で工事といっても、住宅以外にアパートやマンション、ビルの店舗も工事のひとつです。

中でも、店舗設計・店舗工事には、誰がどこの責任をもち、どの費用を負担するのかを決めた工事区分表が存在しています。

工事に関わる方たちがこの工事区分を理解して共有していないと、工事区分の認識の違いから不当な工事費用を請求されるようなトラブルを招くこととなってしまいます。

トラブルを未然に防ぐためにも、工事区分、工事区分表について理解を深めていきましょう。

工事区分表とは?

まず工事区分とは、店舗の改修工事や原状回復工事をA工事・B工事・C工事と分けたものです。

工事区分表は、工事区分で分けた工事に合わせて費用負担や工事業者を決めた表になります。

この工事区分表に応じた工事負担が、出店者側とオーナー側に分けられます。

ここでは工事区分表のA工事・B工事・C工事について詳しく説明します。

A工事

A工事はビル全体に関係する工事を指します。

工事費負担・所有権がオーナーなので、オーナーが業者を選定し工事を発注します。

工事場所としては、共用設備となる階段・エレベーター・トイレなどの他、外装や外壁などの工事を発注します。

A工事はビルの資産価値を守るための工事で、業者もオーナーが選定するので出店者側に関わりのない工事となります。

B工事

B工事はビルの共有設備に関わる工事です。

出店者側の意向による工事のため費用は出店者が負担しますが、ビル全体の安全性に関わる工事のため業者はオーナーが選定します。

B工事の内容は主に次の5つになります。

  • 分電盤工事
  • 空調設備工事
  • 排気関係
  • 防水設備
  • 排水工事

ビル全体に関わる工事があればB工事となります。

また、B工事の対象物となった所有者はオーナーです。

B工事は原状回復工事にも関わるため業者の選定はオーナーになりますが、工事内容・工事費用はしっかり把握しておく必要があります。

工事業者の選定はオーナー側がおこなうため、費用が高くなりやすいのもB工事の特徴です。

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B工事の内容がA工事に含めることあるので、オーナー側と話し合い費用を抑えるようにしましょう。

C工事

C工事は、店舗の配線工事や什器の設置や内装など店舗の専有部分の工事です。

したがって工事を依頼する業の選定、工事の費用は出店者側が負担します。

ビル内の店舗なので工事にはオーナーの承認が必要ですが、A工事・B工事比べ比較的自由度の高い工事と言えるでしょう。

また、出店者が工事業者を選定できるので、C工事は工事費用を抑えることが可能となる区分です。

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C工事の対象物はすべて出店者の所有物として扱われます。

 

以上がA工事・B工事・C工事の工事概要です。

A工事・B工事の権限はオーナー側、C工事の権限が出店者となります。

なお、B工事はオーナー側と店舗側で権限が混在しているためトラブルになりやすい工事とも言えます。

工事区分表の重要性

この3つの工事区分を準備しておくことで、発注や費用負担の責任をオーナー側と出店者側とで明確にすることができ、トラブルを回避することができます

また、B工事はオーナー側に所有権、出店者側が費用の負担と権限が混在しているため、トラブルへと発展しやすい工事です。

認識の違いを埋めるためにも、発注前に工事の権限がどこにあるのか、オーナー側と出店者側が話し合って双方の合意を得ておく必要があります。

工事区分表の作り方

工事区分の認識を埋めるためにも、工事区分表の作成は慎重におこなう必要があります

工事区分表には明確な書式はありませんが、一般的に次のような項目を各工事区分に分けて表にすると分かりやすくなります。

工事項目

  • 建築工事
  • 電気工事
  • 口調工事
  • 防災工事

上記の工事項目を大項目とし、工事内容を中項目とします。

この中項目をA工事・B工事・C工事のどこに該当するかを振り分けます。

この段階で双方の認識の違いを確認しあうことで、トラブルを未然に防ぐことができます。

一覧表

工事項目が出せたらわかりやすく一覧表にまとめます。

一覧表にする時は横列にA工事・B工事・C工事とし、縦列に工事項目を指定すると分かりやすくなります。

また、横列のA工事・B工事・C工事の上にはオーナー負担・出店者負担が分かるようにしておくといいでしょう。

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工事区分表の作成は、次のことに注意しながら作成をおこなうようにしましょう。

原状回復

B工事の費用

B工事・C工事の予算の抑え方

工事区分のうちA工事は権限がすべてオーナー側にありますが、B工事・C工事は、出店者側の意向によって工事がおこなわれます。

そのため、工事の発注内容次第で費用を抑えることも可能です。

具体的にB工事・C工事は次のことに注意しながら費用のコントロールをおこないます。

B工事費用の注意点

B工事は、オーナー側は工事業者の選定をおこないますが、話し合いは可能です。

しかし、金額を抑える交渉だけでは非効率なものです。

B工事の発注はオーナー側がおこないますが、別の業者に同じ工事項目で見積作成を依頼し、比較しながらおこなうと効果的に金額交渉を進めることができるでしょう。

また、オーナー側と話し合ってB工事に含まれる内容の一部をA工事としてもらう相談してみることも良いかもしれません。

B工事の費用は、出店者側が依頼する見積よりも2~3倍高い請求であることが多くあります

なるべく金額を抑えるために、交渉、話し合いを進めるようにしましょう。

C工事費用の注意点

C工事は工事業者を出店者側で選定をおこなえるので、相見積を取ることが重要となります。

相見積をとることで工事価格を抑えることができます。

またB工事同様、A工事に該当するものがないか工事内容を確認することも大切です。

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オーナー側との交渉次第では、A工事として認めてもらえる可能性があります。

工事区分のポイント

ここまでA工事・B工事・C工事についての説明と注意点について説明しきましたが、次に工事区分を決めるときのポイントを次にまとめました。

見積で予算をコントロール

B工事・C工事はオーナー側との交渉次第で、工事の一部をA工事とすることができます

オーナー側が費用負担するA工事にすることができれば、出店者側の費用を抑えることができます。

原状回復時の修繕

また、オーナー側と賃貸契約をおこなっている場合、退去時には店舗の原状回復が求められます。

入居時に定められている場合がほとんどなので、入居時に修繕の責任の所在をはっきりさせておく必要があります

修繕の工事内容に注意して工事区分表を作成する際に内容を盛り込んでおくと、退去時の責任や費用のトラブルを避けることができます。

認識の違いをなくす

工事区分表の作成には、オーナー側と出店者側で認識の違いをなくすことが最も大切です。

オーナー側がB工事を思っていても出店者側がA工事だと思っていたなどというトラブルも起こりやすくなります。

そのため、双方が工事内容を把握し理解しておく必要があります。

工事区分表の作成は、認識の違いを生まないように慎重に進めるようにしましょう。

まとめ

工事区分のA工事・B工事・C工事は誰が責任を持ち、費用を負担するかを明確にする区分です。

曖昧にしたまま工事を進めていくと、工事費用の負担・責任の所在また原状回復工事でのトラブルにつながりかねません。

オーナー側も出店者側どちらも損をしないように共通意識を持って工事区分の作成と工事をおこなえるようにしましょう。

 

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