リフォーム業と不動産業の業界動向

リフォーム業

近年、大手家電量販店やハウスメーカーのリフォーム業への参入が増えてきています。
最近では、ネットショッピング大手のAmazonが積水ハウス、大和ハウスグループなどと組んで工事費込みのリフォームを提供するリフォームストアを開設しました。

大手資本企業がリフォーム業に参入する理由として新設住宅の着工数が1990年代半ばから右下がりの新築分譲からリフォームに重点が移動したといえます。

新築分譲が減った理由として、人口減少・少子高齢化があります。

日本の人口は2011年をピークに減少し続けています。
国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口」によれば、2015年は1億2700万人で、40年後には日本の人口は1億人を下回ると予想されています。

2011年度の元請金額ベースの住宅リフォーム市場規模は戸建て・共同の合計は約7兆億円でした。2015年度は約8兆億円と、11年度比で11%の増加と予測されています。

元請業態別では、家電量販店が11年度の840億円から15年度には3,200億円と約3.8倍の急成長と予測しています。ところが独立系工務店は11年度の3兆3,590億円から15年度には3兆3,400億円と横ばいです。ハウスメーカー系は11年度の5,042億円から8,025億円と約1.6倍になると予測されています。

 

市場全体では、11年度住宅リフォーム市場規模は前年度の7兆4,776億円から1.3%の増加に留まっています。この原因として挙げられているのは震災復興関連の需要や新築需要などからリフォーム工事に対応できない状態とのこと。

そのような状況にもかかわらず、家電量販店は前年比29.2%増、ハウスメーカー系も11.6%増と集客力を武器に事業を拡大しました。

一方で地域密着型の事業者は横ばい、微減。リフォーム専業者も減速感が見られるとしています。

平成22年に新成長戦略の１つとして、観光立国・地域活性化戦略～ストック重視の住宅政策への転換が閣議決定されました。

「数世代にわたり利用できる長期優良住宅の建設、適切な維持管理、流通に至るシステムを構築するとともに、消費者が安心して適切なリフォームを行える市場環境の整備を図る。

2020年までに、中古住宅流通市場やリフォーム市場の規模を倍増させるとともに優良な住宅ストックの形成を図る。」というものです。

不動産業

不動産における「2015年問題」というものがありますが、世帯数の減少によって住宅の需要が減り、不動産価値が下落していくというものです。

新しい統計では2015年ではなく2019年を境に世帯数が減少するという統計も出ています。
一時的に2015年問題は先送りになった状態になりますが、根本的な問題が解決したわけではありません。

しかし、不動産仲介業は今後更に伸びていくと予想されています。
現在、アメリカやイギリスに比べると日本の中古住宅流通量は10分の1程度といわれています。
これは、日本の中古不動産市場がまだまだ未成熟ということの表れでもあります。

2009年に施行された、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」による、税金優遇や、住宅ローン控除などは中古住宅購入の後押しとなりますし、今後は、数世代に渡って住めるような、より優れた構造を持つ中古住宅が主流になってくるでしょう。

不動産事業で業績を伸ばしているリフォーム成功事例

下記に事例をご紹介します。

ワンストップ会社を目指して

近年、中古物件を購入されたお客様からのリフォーム依頼が多くなりました。

しかし、お客様の希望のリフォームを行えないことがあり、妥協をしたお客様を見て・・「私たちで中古物件購入から携わりお客様に満足してもらいたい！」と思い不動産事業を始めました。

不動産仲介業では信用が重要です。
中古物件といっても決して安くない買い物です。
お客様の心理としては、知らない会社より知っている会社の方が安心します。

幸いなことに古くから地域密着でリフォーム業を行っていましたので、多くのお客様に認知していただいていたおかげもあって。

不動産業は地域密着でリフォーム業を行っている企業と相性がいいと思います。

今後もお客様の信頼を裏切らないように頑張ってまいります。

フランチャイズチェーンに加盟（売買）

仲介はスタート当初、未経験からの仲介参入の為、知識が無く様々な方法を試しましたが売上も安定せずかなり苦労をしました。

そんな時に、知人の同業者が某フランチャイズチェーンに加盟して売上を大きく伸ばしているという話を聞き興味を持ちました。

親しい同業者にも紹介されたことをきっかけに加盟をしました。

そのフランチャイズチェーンに加盟したことによってノウハウを学ぶことができ受注が大幅に上がりました。
また、受注件数が安定してきた事もよかったです。

さらに、仲介＋リフォームにより平均粗利もアップしました。

今後の展開は、仲介＋リフォームという形で2店舗目の展開を視野にいれていきたいです。

リフォーム会社が不動産事業行う３つのメリット

メリット１　ターゲット層が増える

リフォーム会社が不動産仲介業をすることで、新たなターゲットを得ることができます。
それは、中古物件を購入してリフォームやリノベーションをするお客様です。

「ワンストップ」といわれていますが、物件探しからリフォーム・リノベーション工事、さらには、資金計画やローンの申し込みまで一貫で行うことによりエンドユーザーに強くアピールをすることができます。

－お客様へのアピールポイント－
1.予算オーバーがなくなる
2.希望通りの家になる
3.ローンが組みやすくなる

１．予算オーバーがなくなる

不動産会社は土地や建物を売ることが目的ですから、その先のリフォームする予算まで考えて提案することはほとんどありません。

ですから、いざ購入後リフォーム・リノベーションプランを進めていくと費用が足りなくなってしまうケースに繋がることもあります。

ですが、リフォーム会社が不動産仲介業をする場合、物件購入時からリフォーム・リノベーションをする前提で話を進められるので、予算オーバーを極力避けられることは大きなアピールポイントです。

～リフォーム会社のメリット～
物件を探す段階のお客様を獲得することができるので、今までよりも市場に流れる川の上流でお客様を獲得することができる。これにより、物件購入→リフォーム→アスターサービスとお客様の大切な家をトータルケアすることができます。

 

２．希望通りの家になる

建物の構造やマンションの管理規約などの制限により、希望通りのリノベーションができないケースがあります。

例えば、「柱や壁を抜いて大きな間取りに変更したい」という希望を持っていたとしても、配管や構造を調査した結果、それができないということがあります。

またマンションの場合は管理規約で、共用部であるサッシの交換ができなかったり、使える建材が決まっていたりと、様々な制限があります。

このような制限を、購入者が自分で調査することはまず無理ですので、専門家のアドバイスを求めることになるのですが、一般的に、不動産会社の主業務は物件を「現状有姿（ありのままの姿）」で引き渡すことですので、建築についての専門的なアドバイスは受けられないことが多いようです。

結果として、購入後に様々な制限が発覚し、思い通りの間取り・プランにならないケースが起こります。このように、お客様の希望通りの家にする為にも、物件から提案できることは大きなアピールポイントとなってきます。

～リフォーム会社のメリット～
物件から提案できるということは、提案するプランの選択肢が増えるので、よりお客様のニーズにこたえることができ、お客様の満足度を高めることができ、リピートにつながりやすくなります。

 

３．ローンが組みやすくなる

最後にローンついてですが、中古物件を住宅ローンで購入し、リフォーム・リノベーションをリフォームローンで組むよりも「中古物件＋リフォーム」をまとめて住宅ローンで組んだほうが金利が安くなり資産運用も楽になる点でもアピールポイントは大きいと言えます。

～リフォーム会社のメリット～
物件購入とリフォームを合わせて依頼することにより資金立てしやすくなる。
更に、ファイナンシャルプランナーを置くことで、よりワンストップ経営が強化されます。

メリット２　売上＝100％粗利の手数料収入

リフォーム工事をするにはどうしても原価が発生します。
多くのリフォーム会社では粗利率が30％前後で高くても35％前後となっています。

不動産仲介業はオーナーとエンドユーザーとの仲介手数料で利益を得るビジネスです。

つまり、粗利率は100％で売上＝粗利となるビジネスです。

たとえば、某不動産仲介業フランチャイズチェーンの場合1500万円の物件を仲介した場合、1500万円の3％＋6万＝51万円が紹介手数料となります。

この51万円がそのまま粗利となります。

メリット３　ローコストからスタートできる

資格や手続き（手続き費用）などスタートするまでクリアしなければいけないステップはありますが、それさえ終われば、店舗は既存の店舗を利用できますので、専任のスタッフを1名からスタートすることができます。
また、不動産仲介業の場合仕入れや在庫などが必要ないことも大きなメリットでしょう。

 

実際に始めるには、何が必要？

宅地建物取引業の免許が必要

不動産業を行うためには宅地建物取引主任者の免許が必要です。
※株式会社や合同会社という法人格を有して宅建免許を取得するためには、免許申請前に法人を設立する必要があります。

事務所

事務所は既存店舗を使用する場合は特に必要ありません。

 

時流に乗るには差別化を常に意識すること

世間の流れを見ても、今後選択肢のひとつとして、中古物件を購入後、リフォームやリノベーションを行うことが当たり前の時代が来ているように感じます。

今後も、大手資本企業がリフォーム業に参入してくるでしょう。
その際、価格勝負ではとうてい太刀打ちできません。それには差別化が必要なのです。

その差別化の一つとして不動産仲介業は効果的だと思います。
お客様と家のことなら、「あなたの会社に全て任せれば大丈夫！」
という関係性を作り上げることができれば、大手資本企業といえども恐れる必要はありません。

また現在下請け会社である場合、不動産仲介業は、そのままリフォーム顧客を獲得できるという点で、元請けへシフトチェンジするための足がかりとしても良いかと思います。

業界の流れはゆっくりですが、確実に動いています。そして、その流れは更に大きくなりつつあります。

流れに乗り、その中でいかに「オリジナリティを出していくか？」が、今後の企業を大きく左右することになることは間違いないと思います。